信达证券：百强销售单月环比回落，债券发行增速降低 环球微头条

5月5日，信达证券发布2023年4月房企销售融资数据点评。

百强销售：百强房企1-4 月累计销售金额同比增长 8.74%，单月环比回落。2023 年1-4 月百强房企累计销售金额为 23056.30 亿元，同比上升 8.74%，累计同比增速自 3月转正后继续走高。百强房企单月全口径销售金额为 6421.10 亿元，同比上升30.40%，同比增速连续第 3 个月保持正增。今年 4 月百强当月销售金额 6421 亿，为近 6 年来同期较低水平，不及 2018 年（7000 亿）、2019 年（8948 亿）和 2020 年同期（9002 亿）。4 月销售转弱，我们认为主要原因可能在于：1）房企供应缩量，2）积压需求释放完毕之后，市场热度出现自然回落。

(资料图片仅供参考)

分梯队来看，销售额方面，TOP5、TOP6-10、TOP11-20 的头部和中部梯队房企累计销售额同比依然正增，头部与中部梯队单月销售额同比增速较高。1-4 月各梯队房企累计销售金额同比增速 TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100 分别为9.46%/ 33.81%/ 24.95%/ -2.20%/ -9.78%。入榜门槛方面，1-4 月 TOP5/ TOP10/TOP20/ TOP50/ TOP100 累计全口径销售金额入榜门槛分别为 1120/ 607/ 290/ 115/43 亿元，同比增速 55.58%/ 26.34%/ 3.94%/ -10.33%/ 2.40%。TOP5 和 TOP10 梯队全口径累计销售额入榜门槛相比 2022 年 1-4 月大幅提升，TOP50 梯队全口径销售额入榜门槛依然低于去年同期。权益口径来看，TOP5/ TOP10/ TOP20/ TOP50/ TOP100入榜门槛分别为 859/ 431/ 195/ 83/ 31 亿元，同比增速分别为 69.51%/ 36.27%/ -0.91%/ -4.29%/ 6.14%。集中度方面，TOP21-50、TOP51-100 权益销售占比提升。TOP5/ TOP6-10/ TOP11-20/ TOP21-50/ TOP51-100 房企占百强房企累计权益销售金额比例为 29.96%/ 15.28%/ 17.49%/ 22.17%/ 15.10%，分别变动-0.32/ -0.12/ -0.26/+0.31/ +0.39pct。操盘合作趋势延续。百强房企累计操盘金额/全口径累计金额为88.91%，下降 0.26pct，操盘占比继续环比下降，但仍维持在较高水平。权益金额/全口径金额为 70.89%，上升 0.31pct。

4 月多数房企单月销售额环比回落，近半数房企实现相对去年 1-4 月的同比增长。从 4月环比指标来看，多数房企单月销售业绩环比下降。从 1-4 月累计同比指标来看，两年均上榜的百强房企中，有 38 家相比于去年 1-4 月增长，另有 38 家房企同比下降。

前 10 房企中，仅有万科和碧桂园累计同比负增。国央企销售保持优势。Top40 房企榜单中，国央企累计销售额同比增速均值为 66.90%，民企均值为-3.78%。国企方面，20家国央企中有 19 家累计同比正增，保利置业、国贸地产、越秀地产、中国铁建、华发股份增速超过 100%。民企方面，12 家民企中，滨江集团、龙湖集团、卓越集团和美的置业，4 家累计同比正增，其他民营房企相比去年同期下滑。

融资：4 月房企发债总额同比增速跌幅扩大。4 月房企境内外债券融资规模 697.11亿元，环比下降 21.80%，同比下降 19.23%，同比跌幅有所扩大。其中，境内债发行497.30 亿元，同比下降 3.91%。境外债发行 199.81 亿元，同比下降 42.17%。品种方面，证监会主管 ABS、定向工具、超短融、交易商协会 ABN 发行规模环比上升；而企业债、中票、短融、私募债和一般公司债发行规模环比回落。

4 月境内债平均期限延长，利率环比小幅下行。4 月房企发行境内债加权平均期限 5.87年，环比上升 1.17 年。境内债加权平均利率 3.68%，环比下降 10bp。从 1 月 3.87%的高点回落后，目前仍保持在过去 1 年内较高水平。境外债方面，平均期限环比下降、利率上升。分上市情况来看，4 月 A 股上市房企发行境内债 214.80 亿元，同比上升 28.19%。非 A 股上市房企发行境内债 282.50 亿元，同比下降 19.27%。发行主体方面，国有房企发债 444.48 亿元，同比下降 11.7%，平均期限 5.88 年，环比上升 1.1年，平均利率 3.68%，环比下降 5bp。民企发债规模 22.81 亿元，规模仍然低于 2022年月度均值（23.72 亿）。其中，滨江发行了 1 笔面额 6 亿的 1 年期短融，利率4.59%；新希望五新实业发行了 2 笔面额 4.81 亿的 17.78 年期交易商协会 ABN，票面利率 5.50%。

4 月房企境内债违约事件数量回落。4 月有 2 家房企评级被下调。无境外债违约事件。境内债方面，共有 4 笔境内债展期、1 笔债券实质违约，实质违约事件数量有所回落。债务到期压力方面，2023 年、2024 年和 2025 年仍是偿债高峰期。考虑行权因素后，截至 2023 年 4 月 30 日，房企 5-6 月债务到期规模 748.41 亿元、702.18 亿元。2023年下半年，7 月、8 月和 9 月偿债规模较高，单月偿还额均超过 800 亿元。

4 月销售环比回落，二三季度供需有望重新平衡。3 月以来部分城市热度有所降低，3 月销售延续改善趋势，但 4 月销售环比回落，我们对全年销售仍持谨慎态度。后续房企供给端的压力或将逐步加大，因此在销售波动和供给压降背景之下，行业的供需关系有望在二季度或三季度重新达到新的平衡点。未来仍需关注核心城市需求韧性与供应恢复情况。

投资逻辑方面，我们建议继续关注当前布局能级更高、货值弹性更充裕、规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展及优质民企滨江集团。

风险因素：房地产政策放松不及预期。疫情反复导致销售表现不及预期。

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